Selon les dispositions de l’article 1792-1, 2°, du Code Civil, le vendeur de l’ouvrage après achèvement est réputé constructeur. Le vendeur après achèvement couvre le cas dans lequel une personne fait construire un ouvrage et décide de le vendre après sa réception.
En cours de chantier, cette personne a donc la qualité de maître d’ouvrage. En revanche, suite à la vente, il est donc réputé constructeur. Par conséquent, le vendeur de l’ouvrage est tenu de la responsabilité décennale prévue à l’article 1792 du Code Civil, aucune clause ne pouvant le soustraire de cette responsabilité d’ordre public.
Ces dispositions se comprennent par le fait que la garantie décennale est afférente à l’immeuble. En effet, la vente entraine un transfert de propriété de l’ouvrage à l’acquéreur mais également le droit d’agir sur le fondement de la responsabilité décennale. Néanmoins, pour que l’acquéreur puisse bénéficier de cette garantie, il est important que le dommage apparaisse dans le délai de 10 ans à compter de la réception et non de la vente. Cette faculté est offerte à tous les propriétaires successifs de l’immeuble qui disposent donc du droit de demander réparations pour les désordres de nature décennale.
La notion de vendeur après achèvement est assez large
Cette notion de vendeur après achèvement est assez large puisqu’elle comprend diverses hypothèses: le vendeur après achèvement professionnel ayant pour objectif de vendre l’ouvrage dès son achèvement, le particulier souhaitant occuper le logement mais qui décide le vendre dans le délai décennal ainsi que le cas des castors.
Le vendeur après achèvement est le maitre d'ouvrage
Le vendeur après achèvement est avant tout le maître de l’ouvrage. Par conséquent, il n’est pas soumis à l’obligation d’assurance décennale mais à l’assurance Dommages-Ouvrage. Néanmoins, si vente il y a, il sera tenu de l’obligation de couverture décennale.
Vendre l'ouvrage après réception
Dans l’hypothèse du maître de l’ouvrage ayant l’objectif de vendre l’ouvrage après l’achèvement, aucun doute ne plane. La souscription d’une assurance décennale est obligatoire en plus de l’assurance dommages-ouvrage. En effet, puisque le maître d’ouvrage sait pertinemment qu’il vendra le bien à terme, il est donc automatiquement réputé constructeur à l’égard de l’acquéreur.
La CNR est une assurance décennale spécifique aux personnes n’ayant pas la qualité de locateur d’ouvrage et couvre tous les dommages de nature décennale.
La CNR est une assurance décennale spécifique aux personnes n’ayant pas la qualité de locateur d’ouvrage et couvre tous les dommages de nature décennale.
En revanche, il n’existe aucune obligation pour le maître d’ouvrage qui fait construire sans avoir l’intention de vendre de souscrire à une assurance décennale. Toutefois, personne ne sait de quoi l’avenir sera fait. Ainsi, si le maître d’ouvrage désire finalement vendre son bien dans le délai de 10 ans à compter de la réception, il sera redevable de la garantie décennale à l’égard de l’acquéreur et donc soumis à l’assurance obligatoire. Dès lors, si votre objectif est d’user de votre ouvrage, il convient de faire attention aux risques auxquels vous vous exposez si vous décidez finalement de vendre le bien. Par précaution, la souscription d’une assurance décennale est fortement recommandée en plus de la dommages-ouvrage.
En effet dans cette hypothèse, le vendeur, qui n’est plus propriétaire de l’ouvrage, devra avancer les fonds nécessaires à la reprise du désordre sur le fondement de la responsabilité décennale. En revanche, s’il a un intérêt direct et certain, le vendeur ne perd pas le bénéficie d’agir lui-même contre l’assureur du constructeur qui a procédé à la construction (Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n°19-22.376).
La situation est plus complexe dans le cas du castor ou de l’auto-constructeur. Le castor est une personne réalisant une construction avec ses propres moyens et pour son compte. Autrement dit, il ne fait appel à personne et ne signe aucun contrat relatif à sa construction puisqu’il l’exécute lui-même. Ce cas est alors particulier car tous les désordres seront à sa charge dans la mesure où il n’est n’y soumis à l’assurance dommages-ouvrage obligatoire. En revanche, si l’auto-constructeur décide de vendre le bien, il sera redevable de la garantie décennale et par conséquent assujetti à l’obligation d’assurance.
Ainsi quelle que soit l’optique dans laquelle le vendeur après achèvement a procédé à la construction d’un ouvrage, il sera redevable de la garantie décennale à l’égard de l’acquéreur. En cas de défaut de cette assurance décennale, le vendeur après achèvement s’expose à des sanctions civiles et pénales (6 mois d’emprisonnement et 75.000€ d’amende).
Afin de répondre aux exigences de l’obligation d’assurance décennale et d’éviter les sanctions, il est donc important que le vendeur souscrive à une assurance décennale.
L’assurance décennale des vendeurs après achèvement prend la forme d’une garantie complémentaire à la dommages-ouvrage appelée l’assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR).
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